产业聚焦 | 河南土地供给新政:闲置厂房用地可协议转让 工业用地可兼容15%生活设施

时间:2016-10-24 15:18 点击次数:937次

10月14日,河南省国土资源厅下发《通知》,围绕去产能、去库存、降成本、补短板,提出了推进国土资源供给侧结构性改革的13条政策措施。

 

《通知》提出,要加大城镇闲置土地盘活利用力度。“退出过剩产能、兼并重组、转产转型企业的土地,涉及改变用途的,经批准可采取协议出让方式办理用地手续” 。

 

不过,留了“协议出让”的口子,有关方面显然斡旋的空间更大了。

 

文件体现了对“调结构”的倾斜,“转产为国家鼓励发展的生产性服务业的,可以5年为限继续按原用途和土地权利类型使用土地”。

 

另外一个协议出让的口子是——

 

对利用城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房进行改建,提高用地容积率、调整用地结构,用于发展先进制造业、养老、体育、流通、服务、旅游和文化创意创新创业平台、“互联网+”等行业的,土地在5年内可保持原用途、原用地方式不变,期满及涉及转让需办理相关用地手续的,要根据城镇控制性详细规划,依法变更土地用途和规划条件后,可按新用途、新权利类型、市场价,经市、县人民政府批准后以协议方式办理

 

围绕“去库存”,《通知》要求分类调控市县房地产用地供应。结合住房和城乡建设部门意见,对房地产销售形势好、库存去化周期6个月以下的市县,可适当扩大房地产开发用地供应规模;库存总量大、去化周期超过18个月,且房地产销售连续3个月同比不升反降的市县,要减少或者暂停除棚户区改造和保障性安居工程用地以外的房地产用地供应。商服、办公等房地产库存去化周期超过36个月的市县,应适当缩减乃至暂停新增商服用地供应。

 

已经供应的房地产待开发入地,国土资源管理部门配合相关部门可以根据市场状况,研究制定未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途和规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于支持国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设,促进其他产业投资。对征地拆迁项目和棚户区改造中实行整体货币化安置的,原则上不予供应新增安置用地。

 

另外一个比较大的突破是支持土地多功能混合使用。鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层标准化厂房、国家大学科技园、科技企业孵化器,供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。新产业的工业、科教用地可兼容建筑面积比例不超过15%的生产服务、行政办公、生活服务等设施,兼容用途的土地、房产不得分割转让。

 

据投实君了解,目前执行的是配建面积比例不超过7%的规定。吼吼~可以再多盖两栋家属楼了,大学科技园里可以直接给引进人才盖房子了~

 

创新国土资源管理方式,试行弹性年期出让土地制度,工业用地弹性出让年限原则上为20年,特殊项目根据产业类型和生产经营周期等情况可适当延长。

 

围绕“补短板”,《通知》要求扩大国土资源有效供给。全力支持扶贫开发,对国家、省扶贫开发工作重点县,新增建设用地计划指标在应分配份额的基础上再增加600亩,并加大增减挂钩指标的倾斜支持力度,做到扶贫开发用地应保尽保。

 

鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应旅游项目建设用地,支持贫困地区乡村旅游发展;水电、矿产等资源开发征收计提土地的,探索给原著居民集体股权方式进行补偿。

 

推进国土资源供给侧结构性改革的若干政策措施

 

为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于推进供给侧结构性改革的决策部署,充分发挥国土资源管理工作在优化供给结构,提高资源供给质量和效率,促进经济转型升级中的重要作用,特提出以下政策措施。

 

一、围绕“去产能”,明确土地矿产管理和处置政策

 

(一)严格控制产能过剩行业新增产能用地用矿。对钢铁、煤炭等产能过剩行业新建项目、新增产能的技术改造项目和产能核增项目,一律不予受理用地预审和矿产资源配置申请;对于尿素、磷铵、电石、烧碱、聚氯乙烯、纯碱、黄磷等过剩行业新增产能以及未纳入《石化产业规划布局方案》的新建炼化项目,一律不再受理用地预审;除革命老区、集中连片贫困地区、民生热电和国家确定的示范项目外,2017年底前,不再受理应予缓核、缓建的自用煤电项目用地预审。对于已核准的钢铁、煤炭、石化项目,省人民政府尚未公布已经实行等量或减量置换、完成淘汰落后产能和化解过剩产能任务的,不再受理项目的建设用地申请。自2016 年起,3 年内停止出让新立煤炭资源采矿权;停止煤炭划定矿区范围审批,期间探矿权到期需要继续延长保留期的,由申请人提出申请后予以保留;停止引导退出煤炭企业的煤炭资源及其深部铝土矿资源配置;未与淘汰落后产能和化解产能过剩挂钩、并经省政府有关部门公告,不受理煤炭企业采矿权新立和变更扩大生产规模申请。

 

(二)分类有序盘活“僵尸企业”土地。在配合当地政府清查“僵尸企业”(指已停产、半停产、连年亏损、资不抵债,主要靠政府补贴和银行续贷维持经营的企业)用地的基础上,制定处置的配套政策,积极构建土地退出机制。产能过剩退出企业涉及的国有土地既可交由政府收回重新出让,出让收入按规定通过预算安排支付退出企业的职工安置费用;也可由企业自行处理,对符合规划和转让条件的,允许土地使用权人分割转让土地使用权。涉及原划拨土地使用权转让的,经批准可采取协议出让方式办理用地手续。兼并重组企业涉及的划拨土地符合划拨用地条件的,经所在地县级以上人民政府批准可继续以划拨方式使用;不符合划拨用地条件的,依法实行有偿使用。退出过剩产能、兼并重组、转产转型企业的土地,涉及改变用途的,经批准可采取协议出让方式办理用地手续,转产为国家鼓励发展的生产性服务业的,可以5年为限继续按原用途和土地权利类型使用土地。对企业整合搬迁后废弃的建设用地,符合规划的,可纳入工矿废弃地复垦利用试点复垦调整利用。

 

二、围绕“去库存”,分类调控房地产用地供应

 

(三)分类调控市县房地产用地供应。建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制,和去库存与土地供应规模联动机制。结合住房和城乡建设部门意见,对房地产销售形势好、库存去化周期6个月以下的市、县(市),应适当扩大房地产开发用地供应规模;库存总量大、去化周期超过18个月,且房地产销售连续3个月同比不升反降的市、县(市),要减少或者暂停除棚户区改造和保障性安居工程用地以外的房地产用地供应。商服、办公等房地产库存去化周期超过36个月的市、县(市),应适当压缩乃至暂停新增商服用地供应规模。已经供应的房地产待开发土地,国土资源管理部门配合相关部门可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途和规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设,促进其它产业投资。对征地拆迁项目和棚户区改造中实行整体货币化安置的,原则上不予供应新增安置用地。

 

三、围绕“降成本”,创新国土资源管理方式

 

(四)积极探索工业用地先租后让弹性年期供应方式。按照项目的建设周期确定租赁年期,租赁时应依法采取招标、拍卖、挂牌的方式,租金可一次性收取,也可分期收取。项目竣工验收合格后,根据实际情况,可继续租赁,也可协议出让给原土地使用者,最高出让年限为50 年减去租赁期。试行弹性年期出让土地制度,工业用地弹性出让年限原则上为20年,特殊项目根据产业类型和生产经营周期等情况可适当延长,但不得超过工业用地出让的法定最高年限。各地应对采取弹性出让的工业用地的投入、产出和税收情况进行定期考核评价,并作为土地使用年限届满准予续期或引导低效土地退出的参考依据。

 

(五)加大城镇闲置土地盘活利用力度。各地要按照“以用为先、分类指导、依法处置、集约利用”的原则,采取“限期督促动工一批、采取措施收回一批、异地置换盘活一批”等方式,对认定的闲置土地加大处置力度,进行分类处理。对土地使用者自身原因未按期开工,造成土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;对不符合法定收回条件的,采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。对利用城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房进行改建,提高用地容积率、调整用地结构,用于发展先进制造业、养老、体育、流通、服务、旅游和文化创意创新创业平台、“互联网+”等行业的,土地在5年内可保持原用途、原用地方式不变,期满及涉及转让需办理相关用地手续的,要根据城镇控制性详细规划,依法变更土地用途和规划条件后,可按新用途、新权利类型、市场价,经市、县人民政府批准后以协议方式办理。

 

(六)推行土地供应精细化管理。对国家支持发展的新产业、新业态建设项目,通过细分用地类型,按工业、科教、公用设施、商服等不同用途落实用地,其中符合《划拨用地目录》的,可以划拨供应。出让土地依法须以招标、拍卖、挂牌方式供应的,在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下,可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。对新能源汽车充电设施、移动通信基站等用地面积小、多点分布的新产业小型配套设施用地,采取配建方式供地,在供应其他相关建设项目用地时,将配建要求纳入土地使用条件,土地供应后,由相关权利人依法明确配套设施用地产权关系,并依法取得地役权进行建设。对光伏、风力发电等使用未利用土地的,不占压土地、不改变地表形态的用地部分可按原地类认定,以租赁等方式取得用地,报当地县级国土资源部门备案;对项目永久性建筑用地部分,应按建设用地依法办理手续。

 

(七)支持土地多功能混合使用。鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层标准化厂房、国家大学科技园、科技企业孵化器,供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。新产业的工业、科教用地可兼容建筑面积比例不超过15%的生产服务、行政办公、生活服务等设施,兼容用途的土地、房产不得分割转让。出让兼容用途的土地,按主用途确定供应方式,在现有建设用地上增加兼容的,可以协议方式办理用地手续。积极推进城镇地下空间开发利用。基础设施、公共服务设施和政府投资的人防工程等公益性地下空间建设用地使用权,符合行政划拨用地规定的,可依法通过行政划拨方式取得。各类经营性地下空间建设用地应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。由政府为主投资建设或与公共设施配套同步开发且难以分割的经营性地下空间,以及其他符合协议出让条件的,可通过协议方式出让地下空间建设用地使用权。采取出让方式供地的,其出让底价(起始价)原则上不得低于出让时相同主导功能用途、土地级别、使用年限的地表建设用地市场评估价的20%。

 

(八)持续推进简政放权。严格执行行政审批目录清单、行政权力清单和责任清单。进一步优化建设用地审查报批流程,将土地规划和地类、权属审查事项由前置调整为与其他审查事项并联审查,取消计划指标预审环节。对下放的行政审批事项,确保下放、承接到位;对保留的行政审批事项,进一步简化审批程序和要件,改进和规范审批行为,推广网上并联审批等新模式,压缩审批时限。建立健全纵横联动协同监管机制,推广随机抽查等事中事后监管方式,深入推进“放、管、服”改革。

 

(九)减免国土资源相关规费。取消征地管理费,免征小微企业的不动产登记费。对于利用存量土地开展技术改造、提高容积率的工业用地,不再增收土地价款。落实国家资源税改革有关部署,矿产资源补偿费费率降为零后,严禁以各种名目再进行征收。对一次性缴纳探矿权、采矿权价款确有困难的企业,经登记管理机关批准,可在探矿权、采矿权有效期内分期缴纳。其中探矿权价款最多可分2年缴纳,采矿权价款最多可分10年缴纳,分期缴纳价款的企业应承担不低于同期银行贷款利率水平的资金占用费。改进煤炭资源价款征收方式,取消预配置资源价款年度征收计划,不再预收探矿权价款。自2016年起三年内暂缓提取和缴存煤炭企业矿山地质环境恢复治理保证金。

 

四、围绕“补短板”,扩大国土资源有效供给

 

(十)全力支持扶贫开发。对国家、省扶贫开发工作重点县,新增建设用地计划指标在应分配份额的基础上再增加600亩,并加大增减挂钩指标的倾斜支持力度,做到扶贫开发用地应保尽保。积极支持和指导贫困地区运用增减挂钩节余指标、占补平衡指标省域内有偿流转使用,土地综合整治、地质灾害隐患点居民搬迁避让等政策措施助推脱贫攻坚。对纳入“十三五”易地扶贫搬迁规划的安置区和黄河滩区居民迁建安置区的增减挂钩项目,实行“先建新、后拆旧”的特殊支持政策。加大旅游扶贫用地保障,对旅游相关建设项目用地中,用途单一且符合法定划拨范围的,可以划拨方式供应。鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应旅游项目建设用地,支持贫困地区乡村旅游发展。水电、矿产等资源开发征收集体土地的,探索给原住居民集体股权方式进行补偿。将脱贫攻坚用地纳入用地审批“绿色通道”,即时受理、优先办理、加快办结,其中纳入“十三五”规划的易地扶贫搬迁安置用地,确需尽快开工建设的,可比照灾后重建的用地政策,实行先行用地。

 

(十一)合理保障农村发展用地需求。在土地利用总体规划调整完善工作中,将新增建设用地向农村适度倾斜,支持农村基础设施、公共服务设施、休闲农业、乡村旅游、乡村特色产业集群和特色经济等发展。对农民住房,按下达市县新增计划总量的6%单列,专项用于保障符合土地规划和一户一宅条件的农民建房用地。积极支持新型农业经营主体进行农产品加工、仓储物流、产地批发市场等辅助设施建设,支持有条件的地方通过盘活农村闲置房屋、集体建设用地、“四荒地”、可用林场和水面等资产资源发展休闲农业和乡村旅游,培育农村经济增长点。设施农业的生产设施、附属设施和配套设施用地符合国家规定条件的,按照农用地进行备案管理。

 

(十二)全力支持重大基础设施项目建设。对“米”字形高铁等国家重大基础设施项目中急需开工建设的单体控制性工程,在确保被用地单位和被征地农民得到依法合理补偿的前提下,可申请办理先行用地手续。加强和规范单独选址建设项目用地预审和审查报批管理,符合土地利用总体规划或《土地管理法》第26条规定的,按照规定及时审查办理;不符合土地利用总体规划但属省级项目审批权限下放的,可编制土地利用总体规划修改方案,随建设项目用地预审其他材料一并报送承接下放权的同级国土资源部门预审,在建设用地审批时,将规划修改方案与建设用地报批材料一并报批。水利水电项目用地报批时,水库水面不占用土地利用总体规划确定的建设用地规模和年度用地计划指标。单独选址建设项目涉及占用耕地,受资源条件限制,难以做到占优补优的,可通过补改结合方式,在做到补充耕地数量基础上,结合实施现有耕地提质改造,落实耕地占优补优。推行“统一节点、并联实施、分项保障、整体推进”的重点项目用地保障工作机制,优化审批流程,加强内外协调,做好勘测定界、征地补偿安置、统征统迁等工作,建立高效权威的仲裁机制,积极破解压矿补偿难题,为办理用地预审和审查报批手续,保障项目及时开工建设创造条件。

 

(十三)推进急缺及战略新兴产业矿产调查。加大我省经济社会发展急需的铝土矿、金、银、铅锌和重要非金属矿的勘查力度,确保我省大宗矿产资源需求;积极开展“三稀”(稀有金属、稀土金属、稀散金属)矿产、晶质石墨、萤石等战略性新兴矿产的调查评价与勘查,服务我省优势产业和新材料产业发展;推进煤层气、页岩气等非常规油气以及干热岩、地热等清洁能源调查评价,引导新兴能源资源勘查开发。支持优势地勘单位和矿山企业围绕“一带一路”战略,重点到中亚、南亚、非洲以及南美等一些政治经济稳定,成矿条件较好的国家和地区,集中优势力量,选择高效益矿种寻求找矿突破,实现富余勘查产能转移。调整公益性地质工作供给结构,加强农业地质、城市地质、工程地质、旅游地质与地质遗迹保护等公益性、服务型地质工作,更好满足经济发展和社会民生多层次需求。


注:以上内容整理于投实金服公众号。

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